Un impôt que seuls les propriétaires paient

La taxe foncière est due par le propriétaire d’un logement. Pas par le locataire. En 2017, 56,4 % des ménages la payaient, soit 17,13 millions de foyers [4]. Depuis la fin de la taxe d’habitation, le locataire n’acquitte plus d’impôt local sur son logement. Toute la charge s’est reportée sur les propriétaires [4, 5].

En moyenne, un ménage propriétaire versait 1 100 euros par an en 2017 [3]. Le total collecté atteignait 19,2 milliards d’euros [3]. Ces montants ont augmenté depuis.

Les plus modestes en paient la part la plus lourde

Rapportée au revenu de tous les ménages, la taxe paraît juste. Elle pèse 1,2 % du revenu en moyenne [4]. Et elle semble monter avec l’aisance. La raison est simple. Les ménages les plus modestes sont souvent locataires. Ils ne la paient pas [4].

Chez les seuls propriétaires, l’image se retourne. Là, plus le ménage est modeste, plus la part payée est lourde. Elle dépasse 4 % du revenu pour les propriétaires les plus modestes. Elle tombe à 1,6 % pour le 1 % le plus aisé [3, 4].

Ce n’est pas une opinion. C’est une mesure de l’Insee, l’organisme public de la statistique. Rapportée à la valeur du bien, la taxe se comporte pareil. Le taux payé va de plus de 0,5 % pour les petits patrimoines à 0,2 ou 0,3 % pour le 1 % le plus fortuné [3, 4].

Pourquoi ce déséquilibre

Deux raisons, mesurées, l’expliquent.

La première tient à la base de calcul. Le montant part d’une valeur locative, une sorte de loyer théorique du logement. Cette valeur a été fixée en 1970 [6]. Elle n’a jamais été revue depuis pour tout le pays. Résultat : beaucoup de logements aisés sont sous-évalués face au marché. Un logement modeste, lui, peut être surévalué [3]. La base a vieilli de travers.

La seconde tient à la carte des taux. Les gros patrimoines se trouvent souvent là où les taux sont bas. En région parisienne, le taux payé rapporté à la valeur du bien est de 0,09 % dans Paris. Il monte à 0,42 % en Seine-Saint-Denis [3]. Dans une même ville, l’écart va jusqu’à un facteur trois. À Marseille, il est de 0,26 % dans le 7e arrondissement et de 0,63 % dans le 3e [3].

Les propriétaires âgés et modestes, en première ligne

La taxe ne dépend pas du revenu du moment. Un retraité à petite pension la paie sur la valeur de sa maison. Peu importe ce qui entre sur son compte. D’où un poids lourd pour ceux qui ont peu.

Des aides existent. Au-delà de 75 ans, l’exonération est totale, sous un plafond de revenu (12 793 euros par an pour une personne seule) [7]. Entre 65 et 75 ans, la réduction n’est que de 100 euros [7]. La taxe qui dépasse la moitié du revenu du foyer peut être effacée, là aussi sous condition [7].

Mais ces aides s’arrêtent net à un seuil. Un propriétaire modeste juste au-dessus du plafond paie tout, sans réduction [7]. Ces exonérations coûtaient environ 800 millions d’euros en 2017. Elles allègent le poids sur les plus modestes. Elles n’effacent pas le déséquilibre [4].

Ce qui fait monter la note

Le montant se calcule en deux temps. Une base, multipliée par des taux [1]. Les deux ont grimpé.

Sur dix ans, de 2014 à 2024, la taxe a augmenté de 37,3 % en moyenne. Le chiffre vient d’un décompte de l’union des propriétaires, calculé sur les données fiscales publiques [1]. Sur la même période, les prix ont monté de 19,9 % et les loyers de 8,7 % [1]. La taxe a donc grimpé près de deux fois plus vite que les prix.

D’où vient cette hausse ? Pour un tiers, des taux votés par les communes. Pour les deux tiers restants, d’une règle nationale [1].

La règle nationale, moteur discret

Depuis 2018, la base est revalorisée chaque année, automatiquement. Elle suit l’inflation, via un indice de l’Insee [1, 2]. Aucun vote annuel. Quand les prix ont flambé, la base a suivi. En 2023, elle a bondi de 7,1 %, du jamais-vu depuis 1986 [1]. Puis le rythme est retombé : +1,7 % en 2025, +0,8 % en 2026 [1, 2].

Ce moteur joue partout. Même quand la mairie ne touche à rien. En 2024, dans les 200 plus grandes villes, les taux ont bougé de 0,04 % en moyenne, presque rien. Pourtant la note a monté de 1,7 %. Toute la hausse venait de la base [1].

En toile de fond, deux réformes

La fin de la taxe d’habitation a changé la donne. Les communes ont perdu 15,3 milliards d’euros [5]. Pour compenser, elles ont récupéré la part de taxe foncière que touchaient les départements [5]. La taxe foncière est devenue leur principal levier fiscal sur les ménages [5]. Est-ce que cela a poussé les taux vers le haut ? C’est débattu, ce n’est pas établi [5].

L’autre toile de fond, c’est cette base de 1970. Le gouvernement reconnaît lui-même qu’elle crée « des inégalités territoriales extrêmement fortes » [6]. Une révision est prévue. Elle devait entrer en vigueur en 2026, puis a été repoussée à 2028 [6]. Le dossier a déjà été décalé plusieurs fois.

En attendant, l’avis tombe chaque automne. Il ne lit ni la fiche de paie ni la pension. Il lit la valeur d’un logement fixée il y a un demi-siècle. Et ce sont les propriétaires les plus modestes qui en portent la part la plus lourde [3, 4].

Sources

1. Observatoire national des taxes foncières, 19e rapport. UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) (2025-10-15)
2. Actualisation forfaitaire des valeurs locatives pour 2026 : +0,8 % (chiffre définitif). Ressources Consultants Finances (2025)
3. Les ménages au patrimoine immobilier le plus élevé paient relativement moins de taxe foncière que les ménages les moins dotés (Insee Analyses n° 91). Insee (2023-12)
4. Fiscalité du logement. Étude des propriétés redistributives de la taxe foncière. Cour des comptes (étude réalisée par l'Insee) (2023-12-18)
5. Suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales et nouveau schéma de financement des collectivités territoriales. collectivites-locales.gouv.fr (DGCL) (2021)
6. Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (réponse à la question écrite n° 410, 17e législature). Assemblée nationale (2025-06-10)
7. Taxe foncière sur les propriétés bâties : exonérations, dégrèvement et plafonnement (fiche F59). service-public.gouv.fr (2025)