Huit noms, et des familles qui ont fait le procès

Ils s’appelaient Chérif, Fabien, Julien, Marie-Emmanuelle, Ouloume, Niasse, Simona et Taher [1]. Ils étaient locataires ou hébergés au 65. Le 63 voisin, vide, est tombé avec lui [1].

Un poteau du sous-sol, déjà fendu, a cédé [1]. L’expert judiciaire a pointé l’eau qui stagnait dans la cave, faute de raccordement à l’égout. La mairie de l’époque parlait de « fortes pluies » [7].

Ce lundi 2 novembre 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejuge l’affaire, à Marseille [5, 6]. L’arrêt est attendu courant 2027 [22]. Toutes les victimes ne sont pas encore indemnisées [6].

Ce procès, les familles l’ont élargi. Sur seize prévenus en première instance, douze ont été cités directement par les parties civiles [2]. Les juges d’instruction en avaient renvoyé quatre.

Ce que la cour rejuge

Le mot de la justice n’est pas « accident ». Tous les prévenus sont poursuivis pour homicides involontaires, aggravés pour une partie d’entre eux [2, 3]. Les propriétaires du 65 cités par les familles répondent aussi de « soumission de personnes vulnérables à des conditions de logement indigne » et de « mise en danger d’autrui » [5].

Le 7 juillet 2025, le tribunal correctionnel de Marseille a prononcé dix condamnations, dont trois à de la prison ferme sous bracelet électronique. Six prévenus ont été relaxés [1]. Le parquet a fait appel contre quinze des seize prévenus, relaxés compris [4]. Les peines étaient « globalement inférieures à ses réquisitions » [6]. Chaque prévenu rejugé est donc présumé innocent.

Voici le premier jugement, maillon par maillon. Xavier Cachard, Gilbert Ardilly, Jean-François Valentin, Richard Carta et Julien Ruas sont rejugés en appel.

• Les propriétaires. Xavier Cachard, copropriétaire du 65 et avocat du syndic, a été condamné à quatre ans, dont deux avec sursis [3]. Gilbert Ardilly, dont la famille possédait un appartement du premier étage, a reçu la même peine. Le tribunal a retenu contre les Ardilly une violation « manifestement délibérée » d’une règle de sécurité [3].
• Le syndic. Le cabinet Liautard a été condamné pour un « retard coupable et fatal », avec interdiction d’exercer. Son gestionnaire du 65, Jean-François Valentin, a eu trois ans avec sursis [3]. Des expertises de 2014 et de 2017 sur le 65 n’avaient pas été transmises à l’expert de 2018 [1].
• L’expert. Richard Carta, l’architecte qui a autorisé le retour des habitants, a été reconnu coupable d’une « faute caractérisée ». Peine : deux ans avec sursis et une interdiction à vie d’exercer comme expert [3].
• L’élu. Julien Ruas, adjoint au maire chargé de la prévention des risques, seul élu poursuivi, a eu deux ans avec sursis [3]. Le tribunal lui reproche « l’extrême sous-utilisation d’une enveloppe budgétaire » votée pour repérer l’habitat indigne. Selon le jugement, ce manquement a causé « de manière indirecte, mais certaine » les huit morts [3].
• La société de la Ville. Marseille Habitat, société d’économie mixte de la Ville et propriétaire du 63, a été relaxée. Le tribunal a pourtant relevé contre elle « deux fautes simples » d’entretien [3]. Le jugement n’étant pas publié, le motif de cette relaxe n’est pas connu.

Les alertes avant 2018

Le 65 avait déjà connu un arrêté de péril en janvier 2017. Les travaux s’étaient limités à un plancher. Des lettres recommandées avaient été envoyées à la mairie en 2014 et en 2017. Le 63 était signalé depuis 2009 [7].

Les arrêtés de péril de la Ville montaient : 35 en 2015, 43 en 2016, 57 en 2017. Avant la crise, 1 400 signalements attendaient d’être traités, selon la préfecture [7]. En 2007, Marseille Habitat reçoit un programme contre l’habitat indigne. Son budget tombe de 86 millions d’euros à une vingtaine. La chambre régionale des comptes parle d’« un quasi abandon ». L’ancienne présidente de la société juge les objectifs de départ irréalistes [8].

Le maire de l’époque, Jean-Claude Gaudin, mort en 2024, n’est pas jugé. Selon Marsactu, les juges d’instruction ont écarté « très tôt » sa responsabilité directe [18]. La Ville elle-même n’est pas poursuivie.

Pourquoi l’argent voté n’a-t-il pas été dépensé ? Qui, au-dessus de l’adjoint, l’a décidé ou laissé faire ?

Ce qui a changé depuis 2018

Ce qui existait déjà. Un locataire dont l’immeuble est frappé d’un arrêté ne paie plus son loyer. Il garde son bail. Le propriétaire doit l’héberger ou le reloger. La suspension du loyer date de la loi SRU de 2000 [14]. Ces règles valaient donc en 2018. En novembre, plus de 1 500 personnes ont été évacuées à Marseille en deux semaines. Souvent « sans prise en compte des dispositifs légaux », note un rapport officiel [7].

Ce que la loi a ajouté. Depuis le 1er janvier 2021, douze procédures tiennent en deux arrêtés. Le maire prend la « mise en sécurité ». Le préfet prend le « traitement de l’insalubrité » [11]. En urgence, la mairie agit sans expertise préalable. L’arrêté ouvre alors clairement les droits des occupants [11]. La loi du 9 avril 2024 va plus loin [10] :

• Les occupants sont prévenus dès le début de la procédure, avant même l’arrêté.
• Un propriétaire reste tenu de faire les travaux même si le logement s’est vidé.
• Un occupant chassé plus de trois ans doit être relogé, pas seulement hébergé.
• Dégrader un logement pour faire partir ses occupants est puni dès le début de la procédure.

Le marchand de sommeil risque désormais sept ans de prison et 200 000 euros, contre cinq ans et 150 000 euros auparavant [10]. Une loi pénale plus sévère ne vaut pas pour le passé [9]. Pour les homicides involontaires de 2018, le maximum encouru est de cinq ans de prison [9].

Ce qui a changé à Marseille. Depuis le 15 octobre 2019, louer à Noailles, le quartier de la rue d’Aubagne, demande un permis de louer [19]. Il a été étendu à la Belle de Mai et à Hoche-Versailles-Pelletan [20]. Depuis janvier 2022, une plateforme en ligne, aujourd’hui Signal Logement, recueille les signalements du département [13, 15].

La Ville annonce 1 400 arrêtés de mise en sécurité depuis 2020. Elle annonce 4,2 millions d’euros de travaux d’office en 2023, 25 fois le montant de 2018 [16]. Fin octobre 2026, 950 immeubles étaient sous arrêté et 472 personnes délogées [17]. Ces chiffres viennent de la Ville, qui défend son action, ou d’une dépêche sans origine précise. Aucune évaluation indépendante ne les vérifie.

Les associations de terrain, elles aussi parties au débat, jugent les mesures « très très insuffisant[es] » et « très tardi[ves] » [16]. Plus de 50 000 demandes de logement social sont en attente, ce qui ralentit chaque relogement [16].

La charte de relogement de la Ville ne couvre que les « occupants légitimes » [20]. Selon un collectif de délogés cité par Marsactu, des personnes sans papiers qui payaient un loyer ont été confiées au Samu social au lieu d’être relogées [24]. La loi, elle, protège tout « occupant de bonne foi » [12].

Ce qu’un locataire peut faire aujourd’hui

Qui connaît un danger dans un immeuble doit le signaler : au maire pour la solidité, au préfet pour l’insalubrité [12]. Le signalement peut passer par Signal Logement, doublé d’un courrier recommandé au propriétaire ou au syndic [13].

L’arrêté est notifié aux occupants. Quand leur adresse n’est pas connue, il est affiché sur la façade et à la mairie d’arrondissement [12]. Dès le premier jour du mois suivant, le loyer « cesse d’être dû ». Un loyer payé à tort se récupère ou se déduit. Le bail continue. Sans relogement, l’occupant ne peut pas être expulsé.

Le propriétaire paie l’hébergement. Sinon, la mairie ou la préfecture paie et se retourne contre lui [12]. Un propriétaire qui encaisse quand même le loyer, menace l’occupant ou refuse de le reloger risque trois ans de prison et 100 000 euros d’amende [12].

Sans arrêté, le locataire d’un logement indécent ne doit pas cesser de payer de lui-même. Il met le propriétaire en demeure par écrit. Sans réponse au bout de deux mois, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Ce juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer [13].

Si la CAF constate que le logement n’est pas décent, elle garde l’allocation logement jusqu’à dix-huit mois. Le locataire paie le loyer moins l’allocation, sans risquer de perdre son bail [12]. Dans les quartiers sous permis de louer, un bail signé sans autorisation reste valable pour le locataire [12].

Une décision de l’administration se conteste devant le tribunal administratif. Le délai est de deux mois après sa notification ou sa publication [23]. L’ADIL des Bouches-du-Rhône informe gratuitement sur ces droits [21].

Sources

1. Procès du drame de la rue d'Aubagne : des familles détruites, des propriétaires dans le déni. Basta! (2024-12-11)
2. Ancien adjoint au maire, propriétaires, syndic : qui sont les prévenus du procès des effondrements de la rue d'Aubagne. France 3 Provence-Alpes-Côte d'Azur (2024-11-07)
3. Procès des effondrements de la rue d'Aubagne : relaxes, sursis, prison sous bracelet électronique, ce qu'il faut retenir du délibéré. France 3 Provence-Alpes-Côte d'Azur (2025-07-07)
4. Effondrements de la rue d'Aubagne : le parquet de Marseille fait appel, vers un nouveau procès pour 15 des 16 prévenus. franceinfo (avec AFP) (2025-07-21)
5. Huit ans après le drame de la rue d'Aubagne, quinze prévenus retrouvent le banc des accusés. Marsactu (2026-11-02)
6. Audiences hors normes, nouvelles convocations : ce qu'il faut savoir du procès en appel après les effondrements de la rue d'Aubagne. France 3 Provence-Alpes-Côte d'Azur (2026-11-02)
7. Rapport du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées sur l'habitat indigne à Marseille. vie-publique.fr (DILA) (2019-11)
8. Rapport d'observations définitives : Ville de Marseille, politique de l'habitat et éradication de l'habitat indigne. Chambre régionale des comptes Provence-Alpes-Côte d'Azur (2023-05-24)
9. Code pénal (articles 112-1, 121-2, 121-3, 221-6). Légifrance (2026-10-06)
10. Loi Habitat dégradé : décryptage. ANIL (2024-04)
11. Habitat indigne : harmonisation et simplification des polices. ANIL (2020-12-29)
12. Code de la construction et de l'habitation (articles L511-4, L511-6, L511-10, L511-12, L521-1 à L521-4, L521-3-1, L521-3-2, L635-7, L635-8, L843-1 à L843-3, R843-2). Légifrance (2026-10-06)
13. Logement non décent : quels sont les recours du locataire ?. Service-Public.fr (DILA) (2025-03-21)
14. Réponse ministérielle à la question écrite n° 67753 sur la protection des occupants. Assemblée nationale (2005-10-04)
15. Histologe, plateforme en ligne de signalement des situations de mal-logement dans les Bouches-du-Rhône. Préfecture des Bouches-du-Rhône (2022-01-20)
16. Habitat indigne à Marseille : un combat sans fin (dépêche AFP). Weka (2024-11-05)
17. La lutte contre l'habitat indigne à Marseille, un chantier sans fin (dépêche AFP). Boursorama (2026-10-30)
18. Vers un procès de la méthode Gaudin, six ans après les effondrements de la rue d'Aubagne. Marsactu (2024-03-27)
19. Rapport d'observations définitives : Métropole Aix-Marseille-Provence, habitat indigne. Chambre régionale des comptes Provence-Alpes-Côte d'Azur (2020-10)
20. Logements insalubres et arrêtés de périls. Ville de Marseille (2026-11-02)
21. ADIL des Bouches-du-Rhône. ANIL (2026-11-02)
22. Drame rue d'Aubagne : comprendre le procès en appel. Made in Marseille (2026-11-02)
23. Code de justice administrative (article R421-1). Légifrance (2026-10-06)
24. L'assemblée des délogés dénonce plusieurs manquements à la charte du relogement. Marsactu (2024-11-25)