Huit noms, et des familles qui ont fait le procès
Ils s’appelaient Chérif, Fabien, Julien, Marie-Emmanuelle, Ouloume, Niasse, Simona et Taher 1. Ils étaient locataires ou hébergés au 65. Le 63 voisin, vide, est tombé avec lui 1.
Un poteau du sous-sol, déjà fendu, a cédé 1. L’expert judiciaire a pointé l’eau qui stagnait dans la cave, faute de raccordement à l’égout. La mairie de l’époque parlait de « fortes pluies » 7.
Ce lundi 2 novembre 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejuge l’affaire, à Marseille 5,6. L’arrêt est attendu courant 2027 22. Toutes les victimes ne sont pas encore indemnisées 6.
Ce procès, les familles l’ont élargi. Sur seize prévenus en première instance, douze ont été cités directement par les parties civiles 2. Les juges d’instruction en avaient renvoyé quatre.
Ce que la cour rejuge
Le mot de la justice n’est pas « accident ». Tous les prévenus sont poursuivis pour homicides involontaires, aggravés pour une partie d’entre eux 2,3. Les propriétaires du 65 cités par les familles répondent aussi de « soumission de personnes vulnérables à des conditions de logement indigne » et de « mise en danger d’autrui » 5.
Le 7 juillet 2025, le tribunal correctionnel de Marseille a prononcé dix condamnations, dont trois à de la prison ferme sous bracelet électronique. Six prévenus ont été relaxés 1. Le parquet a fait appel contre quinze des seize prévenus, relaxés compris 4. Les peines étaient « globalement inférieures à ses réquisitions » 6. Chaque prévenu rejugé est donc présumé innocent.
Voici le premier jugement, maillon par maillon. Xavier Cachard, Gilbert Ardilly, Jean-François Valentin, Richard Carta et Julien Ruas sont rejugés en appel.
- Les propriétaires. Xavier Cachard, copropriétaire du 65 et avocat du syndic, a été condamné à quatre ans, dont deux avec sursis 3. Gilbert Ardilly, dont la famille possédait un appartement du premier étage, a reçu la même peine. Le tribunal a retenu contre les Ardilly une violation « manifestement délibérée » d’une règle de sécurité 3.
- Le syndic. Le cabinet Liautard a été condamné pour un « retard coupable et fatal », avec interdiction d’exercer. Son gestionnaire du 65, Jean-François Valentin, a eu trois ans avec sursis 3. Des expertises de 2014 et de 2017 sur le 65 n’avaient pas été transmises à l’expert de 2018 1.
- L’expert. Richard Carta, l’architecte qui a autorisé le retour des habitants, a été reconnu coupable d’une « faute caractérisée ». Peine : deux ans avec sursis et une interdiction à vie d’exercer comme expert 3.
- L’élu. Julien Ruas, adjoint au maire chargé de la prévention des risques, seul élu poursuivi, a eu deux ans avec sursis 3. Le tribunal lui reproche « l’extrême sous-utilisation d’une enveloppe budgétaire » votée pour repérer l’habitat indigne. Selon le jugement, ce manquement a causé « de manière indirecte, mais certaine » les huit morts 3.
- La société de la Ville. Marseille Habitat, société d’économie mixte de la Ville et propriétaire du 63, a été relaxée. Le tribunal a pourtant relevé contre elle « deux fautes simples » d’entretien 3. Le jugement n’étant pas publié, le motif de cette relaxe n’est pas connu.
Les alertes avant 2018
Le 65 avait déjà connu un arrêté de péril en janvier 2017. Les travaux s’étaient limités à un plancher. Des lettres recommandées avaient été envoyées à la mairie en 2014 et en 2017. Le 63 était signalé depuis 2009 7.
Les arrêtés de péril de la Ville montaient : 35 en 2015, 43 en 2016, 57 en 2017. Avant la crise, 1 400 signalements attendaient d’être traités, selon la préfecture 7. En 2007, Marseille Habitat reçoit un programme contre l’habitat indigne. Son budget tombe de 86 millions d’euros à une vingtaine. La chambre régionale des comptes parle d’« un quasi abandon ». L’ancienne présidente de la société juge les objectifs de départ irréalistes 8.
Le maire de l’époque, Jean-Claude Gaudin, mort en 2024, n’est pas jugé. Selon Marsactu, les juges d’instruction ont écarté « très tôt » sa responsabilité directe 18. La Ville elle-même n’est pas poursuivie.
Pourquoi l’argent voté n’a-t-il pas été dépensé ? Qui, au-dessus de l’adjoint, l’a décidé ou laissé faire ?
Ce qui a changé depuis 2018
Ce qui existait déjà. Un locataire dont l’immeuble est frappé d’un arrêté ne paie plus son loyer. Il garde son bail. Le propriétaire doit l’héberger ou le reloger. La suspension du loyer date de la loi SRU de 2000 14. Ces règles valaient donc en 2018. En novembre, plus de 1 500 personnes ont été évacuées à Marseille en deux semaines. Souvent « sans prise en compte des dispositifs légaux », note un rapport officiel 7.
Ce que la loi a ajouté. Depuis le 1er janvier 2021, douze procédures tiennent en deux arrêtés. Le maire prend la « mise en sécurité ». Le préfet prend le « traitement de l’insalubrité » 11. En urgence, la mairie agit sans expertise préalable. L’arrêté ouvre alors clairement les droits des occupants 11. La loi du 9 avril 2024 va plus loin 10 :
- Les occupants sont prévenus dès le début de la procédure, avant même l’arrêté.
- Un propriétaire reste tenu de faire les travaux même si le logement s’est vidé.
- Un occupant chassé plus de trois ans doit être relogé, pas seulement hébergé.
- Dégrader un logement pour faire partir ses occupants est puni dès le début de la procédure.
Le marchand de sommeil risque désormais sept ans de prison et 200 000 euros, contre cinq ans et 150 000 euros auparavant 10. Une loi pénale plus sévère ne vaut pas pour le passé 9. Pour les homicides involontaires de 2018, le maximum encouru est de cinq ans de prison 9.
Ce qui a changé à Marseille. Depuis le 15 octobre 2019, louer à Noailles, le quartier de la rue d’Aubagne, demande un permis de louer 19. Il a été étendu à la Belle de Mai et à Hoche-Versailles-Pelletan 20. Depuis janvier 2022, une plateforme en ligne, aujourd’hui Signal Logement, recueille les signalements du département 13,15.
La Ville annonce 1 400 arrêtés de mise en sécurité depuis 2020. Elle annonce 4,2 millions d’euros de travaux d’office en 2023, 25 fois le montant de 2018 16. Fin octobre 2026, 950 immeubles étaient sous arrêté et 472 personnes délogées 17. Ces chiffres viennent de la Ville, qui défend son action, ou d’une dépêche sans origine précise. Aucune évaluation indépendante ne les vérifie.
Les associations de terrain, elles aussi parties au débat, jugent les mesures « très très insuffisant[es] » et « très tardi[ves] » 16. Plus de 50 000 demandes de logement social sont en attente, ce qui ralentit chaque relogement 16.
La charte de relogement de la Ville ne couvre que les « occupants légitimes » 20. Selon un collectif de délogés cité par Marsactu, des personnes sans papiers qui payaient un loyer ont été confiées au Samu social au lieu d’être relogées 24. La loi, elle, protège tout « occupant de bonne foi » 12.
Ce qu’un locataire peut faire aujourd’hui
Qui connaît un danger dans un immeuble doit le signaler : au maire pour la solidité, au préfet pour l’insalubrité 12. Le signalement peut passer par Signal Logement, doublé d’un courrier recommandé au propriétaire ou au syndic 13.
L’arrêté est notifié aux occupants. Quand leur adresse n’est pas connue, il est affiché sur la façade et à la mairie d’arrondissement 12. Dès le premier jour du mois suivant, le loyer « cesse d’être dû ». Un loyer payé à tort se récupère ou se déduit. Le bail continue. Sans relogement, l’occupant ne peut pas être expulsé.
Le propriétaire paie l’hébergement. Sinon, la mairie ou la préfecture paie et se retourne contre lui 12. Un propriétaire qui encaisse quand même le loyer, menace l’occupant ou refuse de le reloger risque trois ans de prison et 100 000 euros d’amende 12.
Sans arrêté, le locataire d’un logement indécent ne doit pas cesser de payer de lui-même. Il met le propriétaire en demeure par écrit. Sans réponse au bout de deux mois, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Ce juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer 13.
Si la CAF constate que le logement n’est pas décent, elle garde l’allocation logement jusqu’à dix-huit mois. Le locataire paie le loyer moins l’allocation, sans risquer de perdre son bail 12. Dans les quartiers sous permis de louer, un bail signé sans autorisation reste valable pour le locataire 12.
Une décision de l’administration se conteste devant le tribunal administratif. Le délai est de deux mois après sa notification ou sa publication 23. L’ADIL des Bouches-du-Rhône informe gratuitement sur ces droits 21.