Une règle, neuf territoires
Chaque année, le préfet fixe un loyer de référence au mètre carré par secteur. Un bail signé ou renouvelé ne peut pas le dépasser de plus de 20 % 2. Un « complément de loyer » reste possible pour un confort exceptionnel, jamais pour une passoire énergétique 2,12.
Paris applique la règle depuis 2019. Puis Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, deux territoires de Seine-Saint-Denis, le Pays basque, et Grenoble en 2025 2. Cela touche 1,2 million de locataires 1. Prévue pour cinq ans, puis huit 5, l’expérimentation s’achève le 24 novembre, sauf loi promulguée d’ici là 18.
Des loyers freinés, pas en baisse
Le rapport d’évaluation compare sept territoires à des villes semblables. Deux ans après le départ, les loyers des annonces y sont de 2 à 4 % plus bas 3. L’écart atteint environ 5 % hors Île-de-France 2.
À Paris, l’agence d’urbanisme de la Ville, qui défend le dispositif, trouve un loyer moyen de 1 519 euros. Sans plafond, elle l’estime à 1 600 euros 4. Les loyers parisiens montent quand même, de 4,4 % en un an en 2025 4. La pandémie a fait partir des ménages, et le rapport officiel juge difficile d’attribuer tout l’écart au plafond 2.
C’est une estimation à long terme. Elle suppose des loyers 5 % plus hauts sans plafond. Cet écart est mesuré hors Île-de-France, puis appliqué aussi à Paris 2,3. Or Paris pèse 400 de ces 612 millions. Les propriétaires en supportent 432 millions 3.
Qui gagne, qui paie
Le plafond porte sur le mètre carré, pas sur les revenus. Les ménages aisés louent plus grand, donc économisent plus 2. Hors Île-de-France, quand les 10 % les plus modestes économisent deux euros, les plus aisés en économisent un. À Paris, la majorité des économies va aux 30 % de ménages les plus aisés du pays. À Plaine Commune et Est Ensemble, l’effet va d’abord aux modestes 2,3.
Près de la moitié des ménages qui louent un logement à d’autres sont parmi les 10 % les plus riches 2. Une fois leurs pertes déduites, le gain net va surtout au bas et au milieu des revenus 2. Le rapport résume : le dispositif « permet une redistribution des ménages les plus aisés vers des ménages plus modestes mais demeure assez mal ciblé dans les villes-centres » 2.
En mai, le ministre du Logement a dit que « ce sont surtout les familles les plus aisées » qui en profitent 11. Sa lecture vaut pour les économies des locataires parisiens. Hors Île-de-France, elles vont d’abord aux modestes. En net, les pertes pèsent sur les plus riches partout 2,3.
Grief des propriétaires : sous plafond, des travaux d’amélioration ne permettent plus de hausse de loyer. Une mission de l’Assemblée favorable au dispositif écrit que cela « désincite à la réalisation de travaux d’ampleur » 21. Le rapport officiel n’a pas pu mesurer si l’entretien a souffert 2.
L’offre de logements
Le ministre affirme que le dispositif « contribue à raréfier l’offre » 11. Trois organisations de propriétaires parlent d’une chute « pouvant atteindre près de 50 % », sans nommer leurs études 14.
Les annonces ont chuté partout, avec ou sans plafond. De 2021 à mi-2024, la société PriceHubble en compte 39 % de moins en France, 53 % à Nice, sans plafond 5. Pour le site SeLoger, qui vit des annonces, le stock a baissé depuis 2021 de 67 % à Paris. Mais aussi de 69 % à Nice et de 58 % à Toulouse, sans plafond. Il juge « précipitée » l’idée qui fait du plafond le coupable 6.
Le rapport officiel, lui, compare avec des villes semblables. Il rapporte les nouvelles annonces au nombre de logements. Hors Île-de-France, il en trouve environ 8 % de moins que sans plafond. Moins d’offre, locataires qui bougent moins, annonces passées ailleurs : il ne sait pas trancher 2. À Paris, de 2019 à 2022, cette part a progressé d’environ 50 % de plus que dans des zones comparables. Mais le rapport ne peut pas séparer l’effet du plafond de ce qui est propre à Paris, comme le retour de meublés touristiques à la location longue pendant la pandémie 2.
À Berlin, un gel qui imposait une baisse des loyers a fait tomber les annonces de 1 500 à 300 par semaine. Il a été annulé au bout d’un an 2,16. En France, sur deux ans et demi de suivi, une baisse de l’offre elle-même n’est ni prouvée ni exclue 2.
Qui contrôle, et avec quoi
Environ 270 000 baux signés de 2020 à 2024 ont été déclarés au fisc. Plus d’un tiers dépasse le plafond 2,3. Compléments légaux compris, c’est un maximum, pas un total d’infractions 2.
L’autorité met d’abord le propriétaire en demeure de baisser le loyer et de rembourser. Sinon, l’amende peut atteindre 5 000 euros, 15 000 pour une société 1. Seule Paris a pris ce pouvoir, sans personnel ni budget de l’État, relève la commission du Sénat chargée du texte 22.
À Paris, la Ville a envoyé 1 346 mises en demeure. Près de la moitié ont abouti. Le locataire y récupère en moyenne 3 476 euros. La Ville a prononcé 17 amendes 1. Ailleurs, l’État contrôle. À Lyon, 389 propriétaires sur 418 mis en demeure ont régularisé. Lyon compte 29 amendes, Lille 12. Montpellier, Bordeaux et Grenoble, aucune 1.
Si la règle s’éteint
Sans loi promulguée à temps, les nouveaux baux ne seraient plus plafonnés 5. Resterait la règle des zones tendues. Le nouveau loyer ne dépasse pas celui du locataire précédent, plus la hausse de l’indice officiel. Des exceptions existent, comme un logement vide depuis dix-huit mois ou de gros travaux 17. Cette règle n’a ni amende ni sanction pénale propre 1. Le rapport officiel écrit que ce dispositif « n’a jamais été véritablement appliqué » 2. Les organisations de propriétaires lui prêtent des « effets similaires » 14.
Un bail déjà signé continue. S’il le prévoit, son loyer peut être révisé une fois par an, au plus de l’indice officiel 18. Un dépassement se juge sur le plafond en vigueur le jour de la signature. Le locataire a trois ans pour agir 13. Aucun texte ne dit en toutes lettres s’il pourra encore demander une baisse après le 24 novembre. Ces deux règles vont dans ce sens, sans le garantir.
Ce que tranche l’Assemblée
Le 21 octobre, le Sénat a voté deux ans de plus, jusqu’en novembre 2028, par 325 voix contre 17 8,9,15. Il a retiré le dispositif définitif et les amendes doublées votés par l’Assemblée en décembre 2025 8,20. Le ministre accepte ces deux ans 9. En mai, il disait vouloir « sortir, à terme, de l’encadrement » 11.
Pour tenir le délai, les députés doivent adopter le texte du Sénat tel quel. La loi doit ensuite être promulguée avant le 24 novembre 10. La séance est prévue le 18, avec un repli possible le 19 10,19. Les maires pourraient sanctionner et garder les amendes. Une ville pourrait sortir du dispositif 8.
Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer majoré. Les préfectures publient les plafonds de chaque secteur 12,13. Un propriétaire sous le loyer de référence minoré peut réévaluer le loyer au renouvellement. Il le propose six mois avant le terme 13.
Aujourd’hui, un locataire dont le loyer dépasse le plafond en vigueur à la signature peut demander une baisse. Il a trois ans pour le faire 13. Il peut saisir la commission départementale de conciliation, qui est gratuite, ou le tribunal 1,12,13. Une amende infligée au propriétaire ne lui retire pas ce droit 13. Le signalement se fait à la Ville à Paris, à la préfecture ailleurs 12. Si le texte du Sénat est adopté et promulgué, ce délai passera à un an. Il courra du jour où le locataire « a connu ou aurait dû connaître » le dépassement 8. Pour contester un complément de loyer, il aura en revanche un an, contre trois mois aujourd’hui 8.